国信证券 房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻：节后销售复苏，板块业绩承压

核心结论

报告主旨 2023年3月，国信证券发布房地产行业投资策略暨年报前瞻报告，核心判断为“节后销售复苏，板块业绩承压”。

关键数据：## 报告主旨 2023年3月，国信证券发布房地产行业投资策略暨年报前瞻报告，核心判断为“节后销售复苏，板块业绩承压”。

核心数据表

AI 结构化摘要

报告主旨

2023年3月，国信证券发布房地产行业投资策略暨年报前瞻报告，核心判断为“节后销售复苏，板块业绩承压”。报告指出，春节后重点城市新房及二手房成交数据出现回暖迹象，但受2022年行业下行及结转毛利率下滑影响，房企年报业绩整体承压。报告建议投资者关注销售复苏的持续性与政策端催化，在板块低估值背景下把握结构性机会。

销售端：节后复苏初现，持续性待观察

• 春节后两周，重点30城新房成交面积环比明显回升，同比降幅收窄，部分核心城市（如上海、杭州）二手房带看量与成交活跃度显著提升，显示需求端边际改善。
• 复苏呈现“二手房强于新房、核心城市强于三四线”的结构性分化，主要受二手房价格调整到位、学区房需求释放及新房供给偏弱影响。
• 报告提示，当前复苏更多为积压需求的集中释放，叠加低基数效应，后续需跟踪3月“小阳春”成色及居民收入预期修复情况，以判断复苏的可持续性。

业绩端：年报整体承压，分化加剧

• 2022年房企结算收入增速放缓，受前期高价地结转及限价政策影响，毛利率普遍下滑至20%以下，部分房企出现亏损或减值计提，导致全年业绩预告“预减”或“首亏”比例明显上升。
• 央国企及优质民企凭借融资优势和项目布局，业绩韧性较强；而高杠杆、布局下沉的房企则面临较大资产减值与债务重组压力，行业业绩分化显著。
• 报告预计，2023年上半年房企结算毛利率仍将处于低位，但随2021年下半年以来土地市场降温，新拿地项目利润率有望边际修复，业绩底部或于2023年出现。

政策与资金面：托底信号明确，融资改善可期

• 需求端政策持续宽松，多地因城施策下调首付比例、房贷利率，核心城市限购限贷政策亦有松动预期，政策环境对销售修复形成正向支撑。
• “三支箭”政策落地后，房企信用债、中票及股权融资通道逐步打开，优质民企获授信额度增加，行业流动性风险边际缓释，但弱资质房企融资改善仍有限。
• 报告强调，政策重心已从“保项目”转向“保主体”，后续需关注“金融支持房地产16条”的细化执行及保交楼专项借款的落地进度，以稳定市场信心。

投资策略：低估值下布局优质龙头

• 当前板块PE（TTM）处于历史低位，股息率具备吸引力，但业绩下修风险尚未完全释放，建议以“稳增长+高股息”为主线，优选财务稳健、土储聚焦核心城市的央国企龙头。
• 销售复苏若持续超预期，弹性较大的民企（如已获融资支持的优质标的）或迎来估值修复机会，但需警惕债务到期高峰带来的信用风险反复。
• 中长期看，行业向“新发展模式”转型，具备持有型物业运营能力及城市更新经验的房企将获得估值溢价，建议关注业务结构多元化的头部企业。

关键结论

• 节后销售复苏呈结构性特征，但持续性依赖政策加码与居民收入预期改善，3月数据为关键验证窗口。
• 2022年年报业绩整体承压，毛利率下行与减值计提是主因，行业业绩底部预计在2023年出现。
• 政策托底与融资支持力度加大，行业流动性风险边际缓解，但信用分化仍将延续。
• 板块估值处于历史低位，建议逢低布局财务稳健、土储优质的央国企龙头，同时关注优质民企的估值修复机会。
• 中长期行业向新发展模式转型，具备运营与城市更新能力的房企更具配置价值。

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