20230106-中信证券-银行业关于首套房贷利率政策动态调整长效机制的点评：长效机制，增进信心

核心结论

首套房贷利率政策动态调整长效机制点评：长效机制，增进信心 ## 报告主旨概述 2023年1月5日，人民银行、银保监会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。

关键数据：# 首套房贷利率政策动态调整长效机制点评：长效机制，增进信心 ## 报告主旨概述 2023年1月5日，人民银行、银保监会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。

核心数据表

AI 结构化摘要

首套房贷利率政策动态调整长效机制点评：长效机制，增进信心

报告主旨概述

2023年1月5日，人民银行、银保监会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。该机制在前期阶段性放宽首套房贷利率下限政策的基础上，将其常态化、制度化，允许城市政府根据当地新建商品住宅销售价格变化情况，自主决定阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限。中信证券认为，此举是房地产需求侧政策的重要深化，有助于稳定市场预期、提振购房信心，促进房地产市场平稳健康发展。

本报告从政策背景、机制内涵、对银行经营的影响以及投资建议等维度，对首套房贷利率动态调整长效机制进行了全面解读。报告认为，该政策体现了“因城施策”的精准调控思路，既赋予地方政府更大自主权，又通过市场化机制引导利率合理下行，对房地产销售复苏和银行中长期资产质量改善均具有积极意义。

政策背景与机制内涵

• 政策沿革：2022年9月，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，允许2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限。此次新政将该机制常态化，建立动态调整长效机制。

• 触发条件：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限；若后续价格连续3个月环比、同比均上涨，则恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

• 政策意图：将短期应急政策转化为长期制度安排，稳定市场预期，避免政策“一刀切”退出带来的冲击，同时强化“因城施策”的精准调控导向，支持刚性住房需求释放。

利率下行空间与影响评估

• 当前利率水平：截至2022年12月，全国首套房贷平均利率约4.09%，较5年期LPR（4.3%）低约21bp，已处于历史低位。2022年9月阶段性政策实施后，70个大中城市中符合条件城市首套房贷利率普遍下调20-40bp至3.7%-4.1%区间。

• 覆盖面测算：2022年9-11月，70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市数量约为38个，占比超过一半，意味着较多城市具备下调首套房贷利率的空间。

• 对银行息差影响：首套房贷利率下行将加大银行资产端收益率压力，预计对上市银行净息差的负面影响在1-3bp左右，整体可控。考虑到按揭贷款风险权重较低且信用成本较小，利率下调对银行ROE的拖累相对有限。

对房地产销售与银行资产质量的影响

• 销售端：房贷利率下行直接降低购房成本，有助于提振居民购房意愿，尤其对价格敏感的首套刚需群体边际效果更为显著。结合前期“保交楼”专项借款、地产融资“三支箭”等政策协同发力，房地产销售有望逐步企稳回暖。

• 银行资产质量：房地产销售回暖有助于改善房企现金流，缓解行业信用风险，对银行涉房资产质量构成正面支撑。中长期看，按揭贷款作为银行优质资产，其规模修复对银行资产端配置具有积极意义。

• 区域分化：不同城市房价走势分化明显，一线和强二线城市房价相对坚挺，利率下调空间有限；而三四线城市房价下行压力较大，更可能触发利率下调机制，区域间银行资产质量分化或进一步加剧。

投资建议与风险因素

• 投资逻辑：政策利好房地产销售复苏，对银行板块形成“信用风险缓释”和“规模增长预期”双重支撑。建议关注涉房贷款占比较高、资产质量改善弹性较大的股份行和城商行。

• 风险因素：需关注以下风险——房地产销售复苏不及预期；经济修复节奏偏慢导致居民收入预期走弱；银行资产质量恶化超预期；利率下行对银行净息差的拖累超预期。

关键结论

1. 首套房贷利率动态调整长效机制是“因城施策”调控思路的制度化体现，将阶段性政策常态化，有助于稳定市场预期、提振购房信心。

1. 当前约半数70大中城市满足利率下调条件，政策覆盖面较广，预计将推动首套房贷利率进一步下行，但整体空间相对有限。

1. 利率下行对银行净息差的负面影响约1-3bp，整体可控；而房地产销售回暖对银行资产质量的正面支撑更为重要。

1. 政策协同发力下，房地产销售有望逐步企稳，银行涉房资产风险将趋于缓释，板块估值修复可期。

1. 需持续跟踪房价走势和销售数据验证政策效果，同时关注区域分化和银行个体差异带来的投资机会分化。

常见问题