2023年四季度大中华区物业摘要：律回春渐 与时偕行-仲量联行-2024-63页

核心结论

2023年四季度大中华区物业摘要：律回春渐 与时偕行 ## 报告主旨 2023年四季度，大中华区房地产市场在宏观经济复苏与政策持续调整的双重作用下，呈现“总量趋稳、结构分化”的格局。

关键数据：# 2023年四季度大中华区物业摘要：律回春渐 与时偕行 ## 报告主旨 2023年四季度，大中华区房地产市场在宏观经济复苏与政策持续调整的双重作用下，呈现“总量趋稳、结构分化”的格局。

核心数据表

AI 结构化摘要

2023年四季度大中华区物业摘要：律回春渐 与时偕行

报告主旨

2023年四季度，大中华区房地产市场在宏观经济复苏与政策持续调整的双重作用下，呈现“总量趋稳、结构分化”的格局。仲量联行本季度报告以“律回春渐、与时偕行”为主题，指出办公楼市场租金仍处下行通道但需求侧出现积极信号，零售物业在消费温和修复中迎来租赁活跃度回升，物流地产受制于供应高峰而租金承压，住宅市场则在政策松绑与购房者预期博弈中寻求再平衡。报告强调，市场正从“规模扩张”转向“存量运营与价值重塑”，投资者与业主需以更精细化的资产管理策略应对周期变化。

办公楼市场：租金筑底，需求结构性回暖

• 四季度大中华区甲级办公楼整体空置率环比微升0.3个百分点至18.7%，但净吸纳量连续两个季度为正，显示企业租赁决策逐步恢复，金融、科技及专业服务为需求主力。
• 租金方面，一线城市核心商圈租金环比跌幅收窄至0.5%-1.0%，二线城市部分新兴板块仍面临较大去化压力，业主通过“以价换量”及灵活定制装修提升入驻率。
• 供应端，2023年全年新增供应约380万平方米，较2022年下降22%，预计2024年供应量将进一步回落，为市场供需再平衡提供窗口期。
• 绿色与健康认证楼宇在租赁谈判中溢价能力增强，租户对ESG相关硬件及运营标准的关注度显著上升。

零售物业：消费温和修复，体验业态驱动复苏

• 四季度社会消费品零售总额同比增长7.2%，但增速环比放缓；餐饮、文体娱乐及美妆护理等体验类业态租赁需求活跃，承租面积占比提升至45%以上。
• 核心商圈优质购物中心首层租金环比持平或微涨0.2%，而社区型商业及非核心区域项目仍以空置消化为首要目标，租金优惠幅度在5%-10%之间。
• 品牌扩张策略趋于谨慎，连锁品牌更倾向在核心项目开设高坪效旗舰店，同时加大奥莱及折扣零售渠道布局，以对冲消费分级风险。
• 资产端，险资及家族办公室对具备稳定现金流的区域性购物中心关注度上升，四季度录得多笔整栋零售物业大宗交易，资本化率维持在4.8%-5.5%区间。

物流地产：供应高峰延续，租金短期承压

• 四季度大中华区高标仓存量突破1.1亿平方米，全年新增供应约620万平方米，其中七成集中于长三角及大湾区次级城市，导致区域空置率攀升至14.2%。
• 租金表现分化：一线城市及周边核心枢纽租金同比微增0.8%，但非核心区域租金环比下跌1.5%-2.0%，业主普遍提供3-6个月免租期等优惠条件。
• 需求端，电商及第三方物流仍为去化主力，但跨境电商与生鲜冷链需求增速亮眼，分别贡献新增租赁面积的18%和12%。
• 投资市场上，物流资产收益率吸引力相对凸显，机构投资者对高标仓的询价量环比增加三成，但买卖双方价格预期差距仍存，成交周期拉长。

住宅市场：政策松绑与预期博弈

• 四季度多地继续优化限购、限贷及公积金政策，一线城市“认房不认贷”落地后二手房带看量回升，但新房成交复苏力度弱于预期，全年住宅销售面积同比下降8.5%。
• 价格层面，70城新房价格指数环比下跌城市数量逐月减少，一线城市核心区改善型项目价格企稳，而三四线城市仍面临去库存压力，以价换量策略普遍。
• 租赁住宅方面，保障性租赁住房入市节奏加快，四季度新增供应约12万套（间），推动重点城市租金指数环比微降0.3%，市场化长租公寓运营方更注重续约率与增值服务收入。
• 土地市场维持低温，房企拿地集中于核心城市优质地块，地方城投托底比例下降，市场化房企参与度边际改善。

投资市场：交易量低位徘徊，资产类型偏好分化

• 四季度大中华区商业地产大宗交易总额约480亿元人民币，环比增长12%，但同比仍下降19%；全年交易额约1750亿元，为近十年低位。
• 办公及零售资产占比下降至55%，而长租公寓、物流及数据中心等新经济资产占比提升至30%以上，投资者风险偏好转向现金流确定性更高的防御性资产。
• 外资机构活跃度回升，录得多笔核心区位办公及零售资产收购，其定价逻辑更关注租金下行周期中的增值改造机会；内资险资则偏好一线城市成熟运营项目。
• 资产价格调整尚未完全到位，买卖双方对资本化率预期差约50-80个基点，预计2024年上半年交易量仍将维持温和修复态势。

关键结论

1. 市场处于周期底部区域：办公楼及物流地产租金调整接近尾声，但全面回升需待2024年下半年供应高峰过后，短期仍以“以价换量”为主旋律。
2. 结构性机会大于总量机会：体验式零售、冷链物流、长租公寓及绿色办公楼宇等细分赛道需求韧性显著，资产运营能力成为价值创造核心。
3. 政策托底效果渐进显现：住宅及商业地产政策松绑力度加大，但市场信心修复需依赖宏观经济与就业预期的实质性改善，预计2024年市场将呈“L型”筑底态势。
4. 投资策略转向防御与增值并重：投资者更关注现金流稳定性与改造增值潜力，核心区位资产与新兴经济资产的双轮配置成为主流策略。
5. 2024年展望谨慎乐观：随着供应收缩、需求温和复苏及利率环境预期改善，大中华区物业市场有望在2024年下半年迎来租金与资本值的同步企稳。

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